Réduire le montant de l'ISF par le biais d'un investissement immobilier

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L'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est constituée de la valeur nette (actif - passif), au 1er janvier de l'année d'imposition, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant au contribuable et aux personnes qui lui sont fiscalement rattachées.

Toutes les dettes ne sont pas déductible de la base imposable à l'ISF

Pour être admises en déduction, les dettes doivent remplir plusieurs conditions cumulatives. Elles doivent être certaines, justifiées ou justifiables et à la charge personnelle de l'un des membres du foyer fiscal imposable à l'ISF. Toutefois, les dettes contractées pour l'achat de biens exonérés ou dans l'intérêt de tels biens doivent être imputées en priorité sur la valeur de ces biens, ce qui signifie que seule la partie de la dette excédant la valeur du bien exonéré est déductible du patrimoine taxable.

Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'ISF sur la valeur d'un bien démembré

Au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), lorsqu'un bien fait l'objet d'un démembrement de propriété, et sauf exceptions, il appartient à l'usufruitier de déclarer ce bien pour sa valeur en pleine propriété (c'est-à-dire pour la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété). Corrélativement, le nu-propriétaire se trouve dispensé de toute imposition à l'ISF sur ce bien. Dès lors, on peut se demander s'il est en droit de déduire les dépenses engagées pour l'acquisition ou la conservation d'un tel bien ?

Mais les dettes liées à la nue-propriété sont déductibles de l'ISF

Oui, selon les magistrats de la Cour de cassation, le nu-propriétaire d'un bien immobilier peut déduire de son patrimoine taxable à l'ISF les dettes liées à l'acquisition et à la conservation de ce bien et qui lui incombent au 1er janvier de l'année d'imposition. Par exemple, il peut s'agir de déduire de son actif taxable à l'ISF l'emprunt (le capital restant dû) ayant servi à acquérir la nue-propriété du bien. Pour justifier sa position, la Cour de cassation précise que le bien grevé d'usufruit est, pour l'impôt de solidarité sur la fortune, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, il ne constitue pas un bien exonéré. La position de la Cour de cassation est intéressante pour les contribuables et les stratégies patrimoniales reposant sur les démembrements de propriété, mais elle va à l'encontre de celle du fisc. C'est pourquoi ces montages doivent être proposés et utilisés avec précaution, et sont toujours susceptibles d'être remis en cause par l'administration fiscale.

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