Immobilier : les prix doivent encore baisser pour relancer les ventes et améliorer la solvabilité des investisseurs

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Depuis plusieurs semaines voire mois, les professionnels de l'immobilier pronostiquent une baisse des prix des logements. D'après Century 21 ces prédictions sont devenues réalité depuis cet été. L'insolvabilité d'une partie de la population due à la flambée des prix [continue depuis presque 3 ans] pèse sur le volume des ventes et entraine une baisse des prix, « nécessaire mais pas suffisante » analyse Century 21 Le réseau qui compte 900 agences immobilières et assure environ 50.000 ventes par an a constaté un recul des prix des logements anciens de 2,7 % entre le 3e trimestre 2011 et le 1er trimestre de la même année. Ce changement de tendance affecte plus fortement les ventes de maisons (- 4 %) que celles les appartements (- 0,8 %). En moyenne, Century 21 évalue le prix du mètre carré à 2.621 euros.

Quand les logements bourguignons perdent presque 10 %, ceux de leurs voisins francs-comtois gagnent plus de 5 %

Néanmoins, on note encore de fortes disparités selon les régions. Pour preuve, dans ce marché déprimé, cinq régions affichent toujours des progressions de prix supérieures à 5 % : l'Aquitaine, l'Auvergne, la Franche-Comté, la Haute-Normandie et le Limousin. En revanche, la Bourgogne (- 9,5 %), le Centre (- 5,4 %), la Lorraine, (- 4,4 %), la Provence-Alpes-Côte-D'azur (- 3,7 %), le Nord Pas-de-Calais Picardie (- 3,4 %), la Basse-Normandie (- 3 %) et la Champagne-Ardenne (- 1,3 %) sont en baisse. Les autres régions sont moins touchées, les prix stagnent ou n'évoluent que très faiblement.

Paris : un marché toujours aussi singulier

C'est notamment le cas de l'Ile-de-France qui accuse une très légère baisse des prix des logements (- 0,2 %). Mais ce chiffre masque là aussi des situations très contrastées. Dans les Yvelines, les prix subissent une chute vertigineuse de presque 10 % tandis qu'à Paris les prix continuent pour le moment de progresser. La capitale hexagonale fait encore figure d'exception avec une nouvelle hausse de 2,3 % entre le 3e trimestre et le 1er trimestre 2011 atteignant un nouveau pic à 8.556 euros du m².

Pas de tassement des prix pour la Fnaim mais un fort ralentissement de leur progression

De son côté la Fnaim n'observe pas de tassement des prix des logements en France mais note néanmoins un ralentissement de leur progression. Ce phénomène concerne aussi bien la Province (+ 0,6 % entre juillet et septembre contre + 4,3 % entre avril et juin 2011) que l'Ile-de-France (+ 3 % au 3e trimestre contre + 6,4 % à fin 2010 sur les appartements.) En province, la Fnaim enregistre toutefois une baisse des prix des maisons entre juillet et septembre 2011. Au vu de tous ces chiffres, le marché immobilier envoient des « signaux inquiétants » pour Century 21 et « donne des signes d'inquiétudes » pour la Fnaim.

La vision pessimiste du marché immobilier de Century 21

Le réseau Century 21 pointe du doigt la contraction du volume des transactions (- 11 % en France et - 20 % en Ile-de-France et -4 % à Paris entre le 3e trimestre 2011 et le 3e trimestre 2010). D'après Century 21, la « nécessaire » baisse des prix qu'il attribue à cette contraction des ventes (- 11 % en France et - 20 % en Ile-de-France et -4 % à Paris entre le 3e trimestre 2011 et le 3e trimestre 2010) est jugée insuffisante pour resolvabiliser la partie de la population qui a beaucoup souffert de la hausse des taux d'intérêt et de niveau de prix élevés. « En France, le fil de la solvabilité est rompu pour les primo accédants, les moins de 40 ans voient leur proportion parmi les acquéreurs chuter de -18% France entière (-10% pour les moins de 30 ans, -8% pour les 30-40 ans), et -17% en Ile-de-France. La proportion des ménages modestes recule de 17% France entière : -5% pour la catégorie des employés/ouvriers et, fait nouveau, -12% pour la part des cadres moyens. Ce phénomène est encore amplifié à Paris où la représentativité des cadres moyens baisse de 33% ! Dans la capitale, la quotité de financement par emprunts est passée de 64% à 54%, confirmation -s'il en fallait- que le marché parisien n'est porté que par les secundo accédants. » explique Century 21. Cependant, partout où la baisse des prix est inférieure à 5%, les volumes de ventes reculent de 15 à 25%, et ce n'est que lorsque les prix au m² diminuent de plus de 5% que l'activité repart à la hausse. Pour resolvabiliser les Français, les prix des logements doivent encore baisser. Outre la contraction des ventes, Century 21 relève un autre « signe du durcissement du marché immobilier, les délais de vente s'allongent en moyenne de 3 jours France entière. Mais à Paris notamment et également en Ile-de-France, là où les prix n'enregistrent pas de baisse substantielle, cet allongement est beaucoup plus conséquent : +11 jours pour la capitale et +6 jours pour l'Ile-de-France. » signale Century 21. « Dans ce contexte, la réforme de la taxation des plus-values immobilières, - dont les premiers effets ne seront visibles qu'au 4e trimestre 2011 -, risque fort de nuire encore davantage à l'activité, en asséchant la source provenant des résidences secondaires et des investissements locatifs. Nombre de clients renoncent à investir et gèlent leurs projets immobiliers, ce qui ne sera pas sans conséquence sur les droits d'enregistrement et les recettes futures des régions. » prévient Century 21.

La vision légèrement plus optimiste du marché immobilier de la Fnaim

La président de la Fnaim, René Pallincourt, affiche néanmoins un certain optimiste « l'absence de tension sur les prix est bienvenue en cette fin d'année dans une économie déprimée et des marchés financiers déboussolés. Car, avec une activité toujours bien orientée (voisine des 800 000 opérations en rythme annuel à mi-année) et un repli des taux d'intérêt à long terme qui cantonnent les coûts des crédits immobiliers à des niveaux très modérés, la pierre s'avère une nouvelle fois « LA » valeur refuge. Seul point noir, et pas des moindres, le moral des ménages n'est pas au rendez-vous et la clientèle des agences exprime toujours plus d'inquiétudes face à l'avenir. » L'inquiétude semble envahir les Français « la majorité des ménages qui avait anticipé un investissement locatif ou l'achat d'une résidence secondaire se dit prête, aujourd'hui, à renoncer à tout projet en réaction au relèvement brutal de la taxation des plus-values immobilières. » selon l'indicateur FNAIM-IFOP Le président de la Fnaim met en garde le gouvernement « Avec une évolution des prix entre +3.0% et +6.0% conforme aux prévisions annoncées par la FNAIM, l'année 2011 devrait être un bon cru pour l'immobilier ancien et confirmer la sortie de crise de 2008-2009. » Mais pour combien temps ? Selon René PALLINCOURT, « pas longtemps si l'immobilier devait être sacrifié sur l'autel de la rigueur budgétaire et si le PTZ+ dans l'ancien, dont l'efficacité n'est plus à démontrer, n'était pas renforcé. Les discussions dans le cadre du Projet de Loi de Finances 2012 ne font que commencer ! Attendons la suite... »

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