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Loi Scellier : comment investir dans l'immobilier sans prendre des risques inconsidérés ?

13/10/2011 - 14:05 - Sicavonline



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Loi Scellier : comment investir dans l'immobilier sans prendre des risques inconsidérés ?

Les avantages fiscaux du dispositif d'investissement immobilier Scellier ne deviennent effectifs qu'à la condition de louer le logement acheté. Pourtant des investissements Scellier sont proposés dans des villes qui n'offrent pas de débouchés locatifs suffisants. Nos confrères du journal Les Echos ont publié une liste de 40 communes en France où le marché locatif est relativement saturé. Le quotidien cite notamment, Avignon, Angoulême, Nîmes ou encore Ribeauvillé... Comment éviter les écueils d'un dispositif fiscal pourtant attrayant ?

Le dispositif fiscal d'investissement immobilier Scellier dit libre permet d'obtenir jusqu'à 66 000 euros de réduction d'impôt sur 9 ans à condition d'investir en 2011 dans un logement vert et de respecter certains engagements, notamment de louer son bien et d'en plafonner les loyers.

Pour éviter les dérives de son prédécesseur, le mécanisme Robien, où certains investisseurs n'ont pu louer le logement acheté faute de locataires - ce qui signifie qu'ils ne peuvent prétendre à la réduction d'impôt promise -, le dispositif Scellier prévoit que seuls les logements situés sur certaines zones du territoire peuvent ouvrir droit à une réduction d'impôt sur le revenu. Afin de protéger les ménages, qui auraient pu être incités à investir sur des territoires ne présentant pas de tensions locatives, il a été décidé en 2008 de ne pas ouvrir le bénéfice de la réduction d'impôt Scellier à des logements situés dans des communes ne présentant pas un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, c'est-à-dire celles classées en zone C. Ces communes ne sont donc en principe pas éligibles au dispositif fiscal Scellier. Les maires de ces communes qui estiment manquer de logements peuvent toutefois demander une dérogation.

Malgré ce garde-fou, le dispositif Scellier connaît lui aussi des dérives. Certaines villes pourtant éligibles ne présentent pas en définitive une demande locative suffisante pour remplir les multiples logements neufs construits et vendus sous couvert du dispositif fiscal susnommé.

Taux de vacance : un bon indicateur pour mesurer le risque de ne pas louer un logement

Le quotidien économique les Echos vient à ce sujet de publier une liste de 40 communes établie par Omnium Finance qui présentent un risque en la matière. Pour constituer cette liste, le groupe a croisé deux critères « d'une part le taux de vacance du parc immobilier existant dans le secteur privé et, d'autre part, démographie d'une commune » explique Les Echos.

Plus globalement, les investisseurs doivent éviter les communes où le taux de vacance locative, c'est-à-dire la durée de la période où le bien reste vide entre deux contrats de location, s'élève à plus de 13 % alors qu'en moyen en France ce dernier est de 6,5 %. Au contraire, les villes présentant un taux de vacance inférieur à 6,5 % apparaissent moins risquées puisque les chances de louer son bien sont assez fortes indique le quotidien économique.

C'est pourquoi, les investisseurs qui envisagent de réaliser un placement immobilier Scellier dans des villes telles que Nice, Nîmes, Béziers, Agen, Vichy, Mulhouse, Perpignan, Nevers, Périgueux, Avignon, Blois, Angoulême ou encore Asnières-sur-Seine doivent être particulièrement prudents puisque ces communes ont toutes un taux de vacance supérieur à 11%.

Comment bien sélectionner un investissement immobilier Scellier

Le groupe Omnium Finance qui a réalisé cette étude précise que sur 5.370 communes éligibles en France, il n'en a retenu que 3.200. Les 2.000 communes exclues par le groupe ne présentent pas, selon lui, une demande locative suffisante.

Cette sélection en fonction du taux de vacance locative est indispensable mais pas suffisante selon Omnium Finance qui livre de précieux conseils aux futurs investisseurs en Scellier.

La demande locative n'est en effet pas le seul critère à retenir pour sélectionner un investissement Scellier. En premier lieu, il est indispensable de rendre sur place avant d'investir dans un logement pour examiner son environnement. Généralement, l'achat se fait sur plan mais cela ne vous empêche pas de vous déplacer pour estimer par vous-même les accès autoroutiers, la proximité de transports en commun, la distance entre le logement et le centre-ville, la proximité d'écoles, de commerces... Ensuite, il faut également examiner la demande de logement et en vous rendant sur place vous pourrez constater par vous-même « l'existence de logement à louer, le niveau des loyers et de prix pratiqués mais aussi les projets de programmes concurrents, qu'ils soient au stade de permis de construire ou en cours de réalisation » préconise Omnium Finance.

Tous ceux qui commercialisent des programmes Scellier ne sont pas aussi scrupuleux et proposent d'investir dans des communes où la demande locative est faible voire inexistante ou dans des quartiers peu attractifs, mal desservis par les transports en communs et très éloignés des centres-villes. Alors avant d'investir dans un logement renseignez-vous et n'hésitez pas à vous déplacer. Ce petit sacrifice pourrait vous éviter bien des déconvenues.

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