Plus-value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle imposition sur les résidences secondaires ?

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Denis Di Leonardo, DLSI Avocats

Quel est l'impact du changement de fiscalité sur les plus-values immobilières ?

Jusqu'au 31 janvier 2012, la plus-value immobilière imposable sur la vente d'une résidence secondaire ou encore d'un logement donné en location, qui correspond à la différence entre le prix de revient et le prix de vente, bénéficie d'un abattement de 10% par an au-delà de la 5e année de détention. Cette plus-value est donc totalement exonérée d'impôt sur le revenu (19%) et de prélèvements sociaux (12,3% portés à 13,5%) au bout de quinze années de détention. Cet avantage devrait bientôt prendre fin. Comme le précise Maître Denis Di Leonardo, DLSI Avocats, « le nouveau dispositif [adopté en septembre] double la durée de détention nécessaire pour bénéficier d'une exonération des plus-values immobilières (hors résidence principale) ». Partant, les plus-values issues d'actes de vente de résidences secondaires signés à compter du 1er février 2012 seront totalement exonérées si le bien est détenu depuis trente ans. Autrement dit, « si un particulier vend un bien immobilier (hors résidence principale) détenu depuis quinze ans, il est exonéré. Demain, il sera imposé sur 80% de la plus-value ; et pour obtenir un abattement supérieur à 50%, il faudra attendre la 24e année de détention avant de vendre. » prévient l'avocat associé.

Vendre ou conserver sa résidence secondaire : faites le bon choix

Les détenteurs d'une résidence secondaire se demandent donc ce qu'ils doivent en faire, vendre ou garder leur bien, et si oui quand doivent-ils le faire pour échapper à la nouvelle fiscalité sur les plus-values immobilières. Quelle que soit la décision envisagée, elle sera lourde de conséquence. D'après Maître Di Leonardo, il convient « avant tout d'analyser sa propre situation et de ne pas se précipiter ! D'autant qu'une acquisition ou une cession immobilières sont souvent liées à un projet de vie et à des aspects de transmission familiale. » L'avocat associé du cabinet DLSI livre ses conseils afin d'éviter au propriétaire de se tromper. « Si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, la disparition de l'abattement fixe de 1 000 euros et l'alourdissement des prélèvements sociaux rendent les conditions, depuis la parution de la Loi, nettement moins favorables qu'auparavant. Si le bien est détenu depuis plus de 15 ans et moins de 30 ans, que la plus-value est importante et que le particulier avait déjà l'intention de vendre, autant le faire au plus vite. L'intégralité de la plus-value sera exonérée. rappelle l'avocat. Par conséquent, l'avocat associé précise qu'il « n'est donc pas systématiquement nécessaire de vendre son bien avant la mise en place de la réforme. »

Evitez de vendre à tout prix !

De toute manière « Compte tenu du délai - environ trois mois - requis entre la signature de la promesse de vente et l'acte définitif, les propriétaires n'ont plus beaucoup de temps pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime favorable actuel. Et pour ce faire, ils devront rendre leur prix attractif... dès lors, vendre rapidement quitte à céder à un prix moindre que celui escompté ou tomber sous le joug d'une plus forte taxation des plus-values, c'est devoir choisir entre les deux maux, le moindre! » avertit Maître Di Leonardo. D'ailleurs, « l'afflux de biens à vendre engendré par l'annonce du plan de rigueur tend, » selon le professionnel du droit « à fausser le marché de l'immobilier - le nombre de biens à vendre étant supérieur aux demandes - et risque de faire chuter les prix. »

Les députés envisagent l'assouplissement de l'imposition des plus-values immobilières dans des cas bien particuliers

Selon Maître Di Leonardo, « le sujet n'est d'ailleurs pas définitivement clos. ». Certains propriétaires devraient, à condition que la mesure soit définitivement adoptée par les parlementaires, être exonérés de plus-value immobilière en cas de cession de leur résidence secondaire, sous condition de remploi et sous réserve de remplir plusieurs conditions : - « Il doit s'agir de la première cession d'un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ; - Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ; - Le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. » Il ne s'agit que d'une première étape, l'avocat associé appelle les propriétaires à la prudence car « cette disposition doit encore être débattue au Sénat et pourrait donc se trouver encore modifiée... »

Quelles sont les solutions pour éviter de subir cette nouvelle pression fiscale sur les plus-values immobilières ?

« Dans ce contexte contraignant et incertain, » Maître Di Leonardo décortique les autres solutions à la disposition des propriétaires immobiliers qui « s'interrogent sur les autres moyens éventuels d'échapper à la réforme sur les plus-values immobilières, par exemple via une donation, une SCI, etc. » Malheureusement certains montages habituellement efficaces pour contourner les augmentations d'impôt sur les plus-values sont ici inutilisables car anticipés par le législateur. « Pour ceux qui espéraient contourner la réforme en apportant rapidement leurs biens à une SCI - ils auraient alors bénéficié de l'abattement pour durée de détention au moment de cet apport - le gouvernement a pris une mesure anti-abus en soumettant immédiatement les apports [de biens à des SCI] au nouveau régime. » constate Maître DI Leonardo.

Faut-il céder son bien à une SCI ?

Selon lui, « la cession (et non plus l'apport) du bien à une SCI familiale qui le louerait permet toujours, jusqu'au 1er février 2012, de bénéficier de l'abattement de quinze années. » La prudence reste toutefois de mise car « Encore faut-il se montrer très attentif lors du « montage » pour éviter toute requalification en abus de droit : âge des enfants à associer ; saisine du Juge aux Affaires Familiales en cas d'enfants mineurs ; paiement du prix ; emprunt à la charge de la SCI ; véritable vie juridique de la SCI, etc. » signale L'associé du cabinet d'avocats DLSI.

Envisager une donation à ses enfants

A condition de respecter les objectifs patrimoniaux d'un contribuable, Maître Di Leonardo évoque également la possibilité d'une transmission familiale de la résidence secondaire. Grâce à l'abattement de 159 325 euros au profit des descendants en cas de transmission, la donation « peut ainsi permettre de rééquilibrer la différence entre le prix d'acquisition, la valeur de donation et l'éventuel prix ultérieur de cession. »En effet, l'abattement permet de réduire les droits à payer sur la transmission mais aussi de réévaluer la valeur du prix d'acquisition et donc de réduire la plus-value qui sera réalisée à l'occasion de sa vente.

Et si votre résidence secondaire devenait votre résidence principale ?

Autre solution mentionnée par Maître Di Léonardo« faire passer la résidence secondaire au statut de résidence principale, » Mais attention, dans ce cas le fisc demandera des compte et il faudra être en mesure de prouver très précisément au fisc qu'il s'agit bien de votre résidence principale ! L'associé de DLSI Avocats donne quelques conseils pour éviter d'éveiller les soupçons du Fisc. Les contribuables doivent ainsi veiller « à disposer par exemple d'avis d'imposition sur le revenu à l'adresse, d'attestations de Sécurité sociale, de factures de chauffage et d'électricité... et éviter que les mêmes justificatifs existent pour l'autre domicile ! » précise Maître Di Leonardo qui déconseille vivement « cette « manipulation ».

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