Niches fiscales immobilières : les conséquences de la disparition de la loi Scellier en 2013

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Le dispositif Scellier est mort mais pas encore enterré. Dans un premier temps, la loi Scellier sera recentrée sur les logements verts et la réduction d'impôt accordée sur le prix d'achat du logement neuf, en contrepartie de l'engagement de louer le bien pendant au moins 9 ans, sera réduite de 22 % à 13 %. Ces derniers investisseurs « Scellier » profiteront de leur réduction d'impôt pendant encore neuf années. En effet, la disparition du Scellier ne deviendra effective qu'au 1er janvier 2013.

La disparition du Scellier : bonne ou mauvaise nouvelle ?

Quel que soit le jugement que l'on porte sur la réduction d'impôt Scellier, la disparition de cet outil aura sans aucun doute des conséquences négatives sur le secteur de la construction. Cela fait plus de 25 ans que les mécanismes de défiscalisation immobilière s'enchainaient à un rythme effréné (Méhaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Robien, Borloo). Actuellement, plus de la moitié des acquisitions de logements neufs se fait par son intermédiaire. L'an dernier, les ventes de logements « Scellier » représentaient 60 % des ventes de logements neufs. Les épargnants profitent de la subvention fiscale pour se constituer un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires. Le secteur de l'immobilier neuf peut-il se passer du soutien d'un dispositif tel que le Scellier ? Difficile de répondre objectivement à cette interrogation.

La loi Scellier : du bon et du moins bon

D'après le gouvernement, le dispositif est efficace mais trop coûteux et surtout il serait en partie responsable de la flambée des prix des logements neufs. Les contribuables qui se sont laissés prendre et ont acheté dans la précipitation et à l'aveugle des programmes de mauvaise facture dans des lieux où la demande locative est insuffisante à un prix supérieur à ceux du marché local, ne le regretteront pas. Du côté des acteurs de la construction, la nouvelle de la disparition de la réduction d'impôt Scellier est évidemment mal accueillie. Elle fait même l'effet d'une véritable bombe alors que le gouvernement avait annoncé quelques semaines auparavant la prorogation du dispositif jusqu'en 2015. Finalement, comme prévu, il disparaîtra donc après le 31 décembre 2012 et ne sera pas reconduit. Enterrer le Scellier et plus généralement les mécanismes de soutien à l'investissement immobilier neuf semble un peu prématuré. Les effets d'une telle disparition sur le marché de l'immobilier neuf pourrait plonger tout un secteur dans une crise profonde . Si la loi Scellier disparaît en 2013 et n'est pas remplacée, les promoteurs craignent que leur activité connaisse une baisse sans précédent. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) « déplore cette décision qui constitue une grave erreur et va à l'encontre des intérêts des Français. » et « condamne une décision néfaste à court, moyen et long terme »

Les effets de la suppression du Scellier sur le logement

D'après la FPI « à moyen terme, cette décision va aggraver les difficultés que rencontrent les Français pour se loger, faire augmenter les loyers et restreindre la mobilité des personnes, aggravant ainsi encore le chômage et les difficultés que connaissent beaucoup d'entreprises à trouver les personnels nécessaires à leur développement et à long terme cette décision va augmenter encore la pénurie de logements (plus de 500 000 déjà), [...] pousser les loyers à la hausse, diminuant encore davantage le pouvoir d'achat, et ralentir le développement d'un parc de logements éco-performants. » Pour Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers la suppression de l'avantage accordé à l'investissement locatif est « une grave erreur qui va durablement peser sur l'activité économique, l'emploi et les conditions de vie des Français, tout particulièrement les ménages à revenus modestes et moyens. Le Gouvernement ne mesure pas la gravité de la situation du logement et son poids dans l'économie et, avec cette mesure hâtive, porte un rude coup au pouvoir d'achat des Français et compromet l'avenir. »

Le dispositif Scellier aura-t-il un successeur ?

Alain Dinin, PDG de Nexity, semble beaucoup moins inquiet que son confrère. Il a confié au site internet la VieImmo que « quelque soit le gouvernement futur, les équipes des deux bords travaillent déjà sur un nouveau dispositif, applicable à mettre en place à compter de 2013. »

Le secteur immobilier durement touché par le plan de rigueur

Pour assurer l'assainissement des finances publiques, le secteur immobilier est toutefois largement mis à contribution. Le gouvernement propose ainsi de recentrer le prêt à taux zéro sur les logements neufs affichant sa volonté de privilégier l'accession à la propriété au détriment de l'investissement locatif dans ce secteur de l'immobilier. De plus, la suppression du Scellier pourrait, et cela les promoteurs n'en parlent pas, avoir un effet bénéfique sur les prix. En effet, les primo-accédants se sont massivement dirigés vers l'ancien au détriment du neuf où les prix sont devenus quasi inabordables pour ces derniers. Au-delà de l'intérêt collectif, les contribuables perdent une niche fiscale et le secteur de la construction une subvention indirecte puissante. De surcroît, le secteur de la construction et tous les acteurs du bâtiment seront fortement touchés par le plan de rigueur du gouvernement. Quatre mesures d'austérité les concernent plus particulièrement : car en plus de faire disparaître le Scellier et de limiter l'accès au prêt à taux zéro, le gouvernement veut augmenter le taux de la TVA sur les travaux de rénovation de 5,5 % à 7 % et raboter le crédit d'impôt pour développement durable qui permet d'améliorer le confort et l'isolation des logements tout en profitant d'un crédit d'impôt.

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